谢逸枫:中国房地产2012年崩盘纯属荒谬

发布时间:2020-03-13 22:09:03 编辑:丘北县公盈建筑公司
谢逸枫:中国房地产2012年崩盘纯属荒谬

  2010年3月8日,十一届全国人大三次会议举行记者会,住建部部长姜伟新说出了对未来房价走势的预测,中国未来20年房价上涨的压力仍然是很大”,今年的房市应该是一个比较平稳发展的状况。部分城市房价过高、房价上涨过快,最主要的原因可能还是供给、需求和管理上的问题。2010年4月,网上盛传“中日楼市崩盘时间对比表”,经济学家悲观地估计“中国楼市2010年崩盘”。回顾了日本1985年-1991年房地产市场走势,发现与中国2005年-2008年房地产市场走势颇为相似,此外货币面临升值压力、低消费率、高储蓄率、宽松货币政策,两国都很“雷同”。

日本的情况是,1985年日元开始升值;1986年大量资金进入房地产市场,1987年日本房价飙升3倍;1988年房价下降、地王拉升房价;1991年房价再次下降、楼市崩盘;而中国的情况是,2005年人民币开始升值,2006年同样大量资金进入房地产市场;2007年房价飙升;2008年房价下降、地王频出。2009年房价微涨和地王不断爆发。2010年房价暴涨和成交暴升。调控不断加码,被预言2012年中国楼市也将像日本一样面临崩盘。

日本与中国的银行体系、人口结构、城市化程度不同,“崩盘”可能只是“预言”而已。回看历史,日本的经济历程和中国现在阶段比较类似,房地产业的价格走势也颇为相似。自1997年开始,日本进入衰退,房地产业也萎靡不振。为此,认为中国的房地产业将重演日本的历史,将会在2012年“崩盘”。从2011年两会总理报告中得到信息,中国经济在转型升级的前提下,将迎来高速发展时期。如同1985年的日本,经历了10年的经济高速发展,日本成为强势的出口型国家。1985年《广场协定》之后,日元一再升值,成为日本经济衰落的导火索。从1997年开始,日本真正走入经济衰落期。

中国目前的情况和日本1985年时确实有些相似,最核心内容也是经济‘出口型’和人民币的升值压力。但经济发展阶段又处于日本1975年城市化和经济转型的中期。此,在转变经济增长方式,转型升级,扩大内需,二三级城市化跟进还有相当长的路要走。在此之前,如果民生和内需的问题解决了,我们的经济将继续高速发展,人民币升值不可避免,稳定温和的通货膨胀下,必然拉动房地产的保值增值功能,行业发展将向丰富化和差别化迈进。

  相同近之处是房价飞涨、低消费率、高储蓄率。日本国土交通省本月公布调查显示,日本地价在去年连续第二年下滑,商业用地价格跌至纪录低位。经济起飞晚了近30年的中国,金融危机过后地产价格依然火热。国家统计局公布的数据显示,2011年2月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%,新建住宅销售价格同比上涨13%。现在的楼市,确实和当年的日本非常相似。近期确实有部分投资者认为中国房地产泡沫严重、经济过于依赖出口、货币面临升值压力等等,都与上世纪80年代经济泡沫破裂前的日本类似。此外,中国也与当年日本有相似的低消费率、高储蓄率。在宽松的货币政策和稳健的财政政策方面,中国也和以前的日本雷同。

  差异之处在于政府控制力、银行体系、人口结构。内地楼市10年内都不会崩盘。中国内地金融体系与美国、日本甚至中国香港地区不一样,央行对房地产信贷的控制力更强。泡沫破裂前,日本政府并没有对商业银行采取有效措施引导监管。中国政府对银行和企业有很强的控制力,可以引导资金流向,出台政策打压房地产泡沫。另一个视角是人口结构。1985年日本城市化率达76.7%高点,城市化接近尾声;中国城市化进程还处于加速阶段。只要吸取日本的经验教训,采取有效及有前瞻性的政策,历史就不会重演。

  目前,在中国经济健康平稳发展的大背景下,新房贷政策的出来主要目的是抑制不合理需求,增加有效供应,平衡供求关系,引导居民住房理性消费;中国楼市不会因此出现什么大不了的问题。一、目前中国人口与财富活跃的跨越式传导方式使得房价脱离了普通大众老百姓的收入与承受能力。

  二、即便是投资投机消费者全部撤离房地产市场,目前中国仍有着强大而坚实的刚性需求做后盾。我们翻开历史的统计局数据来看看,2007年,全国商品房销售面积约7.6亿平方米,其中商品住宅销售面积约6.9亿平方米;2008年,全国商品房销售面积约6亿平方米,其中商品住宅销售面积约5亿平方米;2009年,全国商品房销售面积约9.4万平方米,其中商品住宅销售面积约7.2亿平方米。我们可以从最疯狂的2007年、2009年与最低迷的2008年的销售数据来分析,6.9亿与7.2亿可以说明中国住宅消费的潜力;而5亿足以说明中国刚性需求的保证。

  目前中国城镇的住宅总量才140亿平米左右,人均住宅建筑面积为28平方米来计算,按照2009年中国城镇人口已达6.22亿,按照这两个数据来计算,目前中国城镇满足人均28平米的住房需求仍有35亿平米的住房缺口;更何况,中国城镇有多少人拥有好几套房子,而每年农村又有多少人向城市转移。

  三是4月14日,国家统计局公布了2010年中国第一季度宏观经济数据,其中GDP数据显示,经初步核算,2010年第一季度我国GDP同比增长11.9%,增速比上年同期加快5.7个百分点,比去年四季度进一步加快1.2个百分点。从去年二季度开始,GDP增速已经连续四个季度回升。我们可以肯定的是,中国经济已经恢复了元气,2010年GDP保8%是没有问题的。此时政府重拳打压居高不下的房价是不会有什么顾虑的,而我们也没有必要像有些人一样担心:三个月后去为开发商收尸,因为开发商比“猪坚强”还坚强。

  谬论始终是靠不住,2011年1月初国家统计局公布《2011年70大中城市房地产报告》数据表明,2010年中国楼市“量价齐涨”。

  2011年5月,经济学家谢国忠再次发表“中国楼市崩盘时间表”,更悲伤地估计“2011年中国房地产崩盘”。荒谬之极端结论更不靠谱,2011年8月15日国家统计局公布《2011年1月-7月70大中城市房地产报告》数据表明,2011年前7个月,中国房地产市场保持健康而稳定的发展,楼市房价和成交及投资未出现大起大落的现象。

  事实证明,所谓“中国房地产2012年崩盘”纯属荒谬,不可信之。

  一直以来,温州投资客作为房地产市场上的一个特殊群体,以其超前的投资眼光、独特的投资方式和令人咋舌的投资成果让整个行业为之惊叹,并在中国楼市被赋予了一定的风向标意义。

  2011年8月中下旬,媒体传出温州楼市“崩盘说”让很多人震惊。最近传出温州楼市“崩盘”的消息,发现“崩盘说”夸大其词,温州楼市虽然低迷,但未现恐慌。温州人仍然在房地产领域寻找更多投资机会。温州楼市真的在大范围抛售吗?温州投资者是否已放弃了房地产这个传统的投资领域?这是否预示着全国楼市的拐点即将到来?后把证,温州投资客其实从未离开过楼市,在楼市调控和实体经济不景气的双重压力下,温州投资客在投资的物业类型、区域和方式上都做了调整。

  为什么中国房地产“被崩盘”,为什么2012年不会崩盘?我认为,中国楼市是政府楼市,所谓的政策市,属于严格意义上的计划经济产物,而不是市场经济。房地产市场波动受政府政策干预,货币政策收紧和购买力萎缩及人民币继续升直不是楼市崩溃理由。只要政府控制土地和银行及资本金,房地产不可能崩盘。而美国楼市和日本楼市崩溃主要是房地产次贷危机爆发金融风暴和日元升值过快,购买力消失导致的。中国目前人民币不断升值,只是影响到国内外汇,进出口贸易,国外热钱投资流动性过实,物价上涨等不利因素,但绝对不会对中国楼市产生重大负面影响力,反而有利于吸引资金投资中国楼市。

  对房地产行业影响最大的关键因素其实就是银行信贷、土地和税费。虽三次加息六次提准,却依然是负利率,况且通胀预期存在,最主要是中国市场购买力旺盛。在人口继续增长的前提下,未来二十年,中国将有2.5-5亿人口进入各大区域中心和次中心城市,北京、上海、广州,以及二三线城市都是他们的目标。如此大的人口容量,必然支持房地产业的发展。显然,抛出2011年崩盘论者,并没有根本上研究不同国家的不同历史阶段,更没有考虑到上层建筑权贵与掌握城市核心土地资产资源阶层的利益一致性,其结论自然失去了有效性。

  就此得出房价将大跌、楼市将崩盘的结论,是过于仓促和草率的。第一,中国房地产市场仍是以自住为主的市场,即使是在深圳、北京、上海、广州,目前的自住购房比例也远远超过投资性购房比例。第二,房贷新政,征收物业税,打击囤地捂盘,是为了挤压楼市投资投机行为,抑制投资性购房需求,从而预防和消减楼市泡沫,而绝不是为了消灭购房需求。第三,政策着眼点也不是让房价大跌,而是稳定房价,或至多使房价小幅下滑。第三,从较长时期看,以自住型购房需求为主、以有实力的投资性购房需求为辅,仍将是支撑房地产市场较快发展的重要基础。

  一,从市场供求关系看。如果按照“城市化”角度的市场“供求关系”看,2010年中国城市化程度才47%,2011年才49%。在2050年之前,中国的城市化率必须从现在47%提高到70%以上,达到100%,至少需要23年-50年以上时间。这就意味着每年平均需增长1%左右的城市化率(即每年约1000至1500万人从农村转移到城市)。城市化是一项皆大欢喜的政策:农民工收入增加、建筑工地不愁用人以及地方政府GDP升高。

  在中国城市化的推进中,每年约有1%的人口从农村迁移到城市。意味着每年进城人口有约1000万到1500万,其需求算一半的话,也需500万-750万套房,而又根据2009年全部住宅竣工量约为700万套,2010年约为710万套计,即使“限购”了,少了改善需求,没了投资投机需求,但总供应量依然存在巨大缺口,供不应求将导致房价继续上涨。根据国际上的一般看法,城市化的最低标准是城市人口占社会总人口的比重在50%以上。也就是说,一个国家或社会城市人口达到一半以上才算实现了最低限度的城市化。目前城市人口为6.66亿2010年人口普查,其所占比重已经接近全国总人口的一半,意味着中国城市吸纳的人口要远远超过城市化率高达70%、80%的西方发达国家的城市。此外,庞大的流动人口2.2亿和人口老龄化的提前到来。

  社会各界普遍认定或引用的中国2010年的城市化率约为47%,中国的城市化率被低估了?由于部分人口的流动,乡村常住人口加城镇常住人口肯定少于全国总人口,统计中国城市人口数量的有效办法是调查农村常住人口。以此估算,中国当前的城市化率为50-55%,而非各界认定的约47%。导致中国城市化率偏低的原因,除了人口、户籍政策外,区域经济和城镇化政策也是其一。鼓励人口东移,不仅有助于提升城市化水平,也可以减少中西部的贫困。根据《中国统计年鉴2009》,2008年末中国城镇人口占总人口的比重为45.68%,这就是众人反复引用的城市化率,若按每年约上升1个百分点的历史速度,则2010年的城市化率应该略超47%。

  城市化是指人口和产业活动在空间上集聚、乡村地区转变为城市地区的过程。城市化是社会生产力发展到一定阶段,农村人口转化为非农村人口,人口向城镇集聚,农村地区转化为城镇地区,城镇数量增加的过程。城市化三大标志:1、劳动力从第一产业向第二、三产业转移;2、城市人口在总人口中比重上升(最主要标志);3、城市用地规模扩大。从18世纪中叶开始,到了20世纪中叶,在将近200年的时间里,多数西方发达国家基本上实现了“城市化”。也就是说,多数人口形成了聚集居住的格局。例如,20世纪中叶,一些西方国家的城市人口占全部人口比例分别为:美国72%,英国87%,联邦德国79%,荷兰86%,加拿大77%,澳大利亚83%。

  按总量计算,我们到2030年需要生产超过1倍以上的住宅,在20年时间完成住宅总量,每年要超过10亿,现在有5亿多,加上非房地产开发的只有8亿多,最少要增加2亿。如果到后期的话,我们大概完成14亿到16亿,这样才能完成人均居住面积增长的需求。从固定资产投资来说,我们现在不到3万亿住宅投资,未来达到10亿才能满足城市化率的需求。在整个城市化发展过程中,城市化率大概占到我们需求总量41%,因为居住性需求改善占32%,折旧占24%,城市人口自然增长占3%。

  如果按照国际经验来说,我们大概在2020年达到顶峰,达到400亿左右住宅总量,实际上我们不可能完成,因为我们年生产量不足。往年我们商品房只有560万套,今年提出非商品房不到300万套,今年提出保障性住房要建1000万套,生产能力没有那么多。我们按正常算大概2030年才有可能实现我们满足基本城市化率和国际轨迹的点。相比之下我们比国际发展水平的轨迹看至少晚10年,甚至更多时间。

  中国城市化进程的评估分歧。官方数据是目前中国城市化率约48%,大多数中国学者认为,实际可能仅有43%左右,这就意味着目前城乡之间的大规模人口迁徙仍将延续,那么城市膨胀带来的“造城运动”仍将延续。城市化进程不断加快。中国城市化是从10%低水平起步的,经过30年的努力,现在仅达到了46%,离发达国家70%以上标准还有相当一段距离。因此,城市化进程不断加快和土地供应的短缺,决定了房地产市场在相当长的时期内仍处于上升趋势,城市人口的猛增和人们对拥有和改善住房的强烈渴望,将会持续推动房价稳中有涨。

  

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