:房价上涨动能或已减弱

发布时间:2020-03-12 17:10:12 编辑:丘北县公盈建筑公司
房价上涨动能或已减弱

  经过持续近四个月刚性住房需求的集中释放,进入8月份后,楼市热度有所降温。据国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格变动情况,8月份新建商品住宅环比价格下降的城市有20个,比7月份增加11个。楼市“金九”也未如开发商预期带来成交量明显增长,房价总体保持稳定。需要注意的是,当前推动房地产周期运行的三大外生变量已发生重大变化,房价继续上涨动能或已减弱。住房市场供应充足,需求处在历史低位,供求关系将明显改善,未来房价上涨空间非常有限。

  首先,房地产周期运行外生变量发生重大变化。我国房地产周期运行存在三大外生变量,分别是宏观经济变量、政策变量、货币变量。从宏观经济变量看,我国经济增速已经连续6个季度放缓,经济周期运行底部还未探明,宏观经济或将继续放缓。经济稳定快速增长是房价上涨的重要基础,随着宏观经济下行压力不减,房价上涨基础受到严重削弱。从政策变量看,国家仍将坚定不移加强房地产市场调控,严格执行住房限购措施,继续落实差别化住房信贷和税收政策,坚决抑制投机、投资性需求。从货币变量看,货币供应增长稳中趋缓,截至2012年8月末,广义货币M2和狭义货币M1增速分别比上月末低0.4个和0.1个百分点。

  其次,住房供应充足。截至2012年8月末,全国商品住宅待售面积2.04亿平方米,约为前8个月商品住宅销售面积的40%,同比增长42%,再加上规模庞大的二手住宅供应,短期内住房供应较为充裕。2012年1至8月,全国住宅施工面积38.4亿平方米,同比增长13.1%;住宅新开工面积9.1亿平方米,约为2011年商品住宅销售面积的2.1倍。通常住宅施工到形成供应大约需要1年时间,未来住房供应将大幅增加。

  还有,住房需求仍处于历史低位。据中国人民银行2012年第二季度全国城镇储户问卷调查结果显示,未来三个月内打算购买住房的居民比重为15.7%,略高于2008年第2季度的15.1%比重,但仍在历史相对低位。刚性住房需求价格弹性大,房价略有上涨,需求将受到很大抑制。虽然改善性住房需求价格弹性小,但对投资收益率较为敏感。去年以来,全国房价接近滞涨,投资收益率远低于银行存款利率。综合来看,在持续限购政策作用下,住房需求势必稳中趋缓。

  从各国经济史看,还没有一个国家在宏观经济增长放缓阶段仍能继续维持房价上涨。2003年以来,国民经济连续保持两位数增长、房地产调控目标未触及房价以及货币供应较快增长等因素,成为推动我国住房价格快速上涨的三大动力。但随着房地产周期运行的三大外生变量发生重大变化,房价继续上涨动能或将衰减。特别是保障性住房建设大力推进,住房供应大幅增加,同时限购政策下住房需求增长稳中趋缓,未来住房供求关系将明显改善,也会明显制约房价上涨空间。

来源:经济参考报

  

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